会计案例解析95——房地产企业的售房费用应在什么期间计入损益

      案例背景：
      A公司是一家房地产开发企业，所拥有的地产项目正在建设中，尚未竣工，已达到预售条件。A公司将销售活动委托一家中介公司，根据回笼资金比例支付服务费用，A公司目前将已发生的费用列报在预付账款，尚未确认为销售费用，原因是房产销售回笼资金在预收账款核算，未达到收入确认条件，等确认售房收入时根据配比的原则分配计入与确认收入同期的销售费用中。
      问题：
      A公司的售房费用应在何时计入损益？
      案例解析：
      按照《企业会计准则第30号——财务报表列报》中对于利润表的列报要求，企业应当根据权责发生制对费用按照功能分类，分为从事经营业务发生的成本、管理费用、销售费用和财务费用等。其中成本是与收入密切相关的直接或间接支出，一般与收入具体核算对象一致。期间费用是另外不能认定为与收入密切相关的直接或间接支出的项目。通常配比原则较多适用于收入与成本的配比。
      在目前的资产负债观基础下的财务报表体系中，权责发生制下的收入成本配比原则不再是财务报表编制的基本原则之一，收入和费用(包括成本）的确认需要基于资产和负债的确认基础上进行分期确认。目前实务中可以按照权责发生制在费用收益期间而非发生期间进行摊销或结转的费用特征通常是具有明显期间特征的短期性质的支出，例如预付某些特定期间的房租，或者预计在一定期间内可使企业收益的长期待摊费用等。其他类型的费用支出，包括销售支出类的通常是不再按照与收入匹配计入相同会计期间，而是在实际发生时计入期间费用，这样的处理也体现了谨慎性的会计处理原则。
      从国际收入准则（IFRS 15）及《企业会计准则第14号——收入》（2017年修订）中关于合同成本的相关规定来看，如果取得销售合同的成本是企业为取得与客户直接的合同而发生的、若未取得合同则不会发生的成本，即该成本性质是直接增量成本的话，应将这些成本确认为一项资产。
      但是需要注意的是：（1）企业应遵从《企业会计准则第14号——收入》（2017年修订）关于实施日期的相关规定，如果提前实施，应在财务报表附注中恰当披露新旧准则对会计报表的影响。（2）需要具体分析与中介公司的销售外包合同，是否全部或部分支付的费用可满足新收入准则中对于取得合同增量成本的规定。所以新收入准则中对于合同成本的规定可考虑在准则生效后作为对于未来期间损益影响因素之一。